2010 - Vrijwel uit het niets heeft vastgoedonderneming Lokin Tamse, Partners in Vastgoed zich een positie verschaft op de beleggingsmarkt voor huurwoningen. Met regelmaat kopen zij voor verschillende zelf geïnitieerde fondsen pakketten woningen in Nederland aan. Wie zijn de mensen achter Lokin Tamse en welke plannen hebben zij in het verschiet? Een interview met hen door Vastgoedjournaal, exclusief voor de leden van VJ Profs.
Wie de door Vastgoedjournaal permanent bijgehouden beleggingsdeals met regelmaat op onze site volgt, zal de woningtransacties van belegger Lokin Tamse vast niet zijn ontgaan. Nog maar net een jaar actief heeft Lokin Tamse een huurwoningportefeuille van een kleine € 18 mln / 167 woningen opgebouwd, verdeeld over vier besloten woningfondsen voor particuliere beleggers. Het vierde woningfonds (11 participanten) is bijna rond (transport in januari 2011) en een vijfde fonds staat in de steigers. De omvang van deze vijf fondsen varieert van € 2 tot € 6 miljoen waarbij uitsluitend particuliere beleggers deelnemen die minstens € 100.000 per participatie investeren. Hierdoor vallen ze buiten het verplichte toezichtregime van de AFM.
Belegger Lokin Tamse is sinds 1 november 2009 het initiatief van twee heren die simpelweg hun beide achternamen hiervoor hebben samengevoegd: Harry Lokin en Arnold Tamse. Beiden woonachtig in Amersfoort. Zij kennen elkaar al ruim 15 jaar via allerlei (vastgoed)netwerken waaronder de Gooische Vastgoed Sociëteit.
Waarom de stap genomen om zelfstandig een bedrijf op te zetten en dan ook nog in het absolute crisisjaar 2009? Harry Lokin (57) is van huis uit econoom en is afgestudeerd als registeraccountant en daarna in Amsterdam nog beëdigd als makelaar in onroerende goederen. Hij heeft veel werkervaring als partner bij Boer Hartog Hooft en als acquisiteur vastgoed bij Altera Vastgoed. “Ik had samen met Arnold Tamse het goede gevoel dat we gezamenlijk met iets nieuws moesten starten. We wilden starten in het segment van beleggerswoningen, omdat wij daarin een goede en redelijk veilige toekomst in zien.” Arnold Tamse (50) heeft langjarige ervaring bij verschillende vastgoedadviseurs waaronder Kamerbeek Groep (later Meeùs) en Insignia (later CB Richard Ellis). De laatste vier jaar vestigde Tamse zich als zelfstandig consultant: “In mijn situatie was ik tot dan toe actief in de kantorensfeer. Dat was de laatste jaren wel een wat jachtig segment. Ik was voor Insignia actief Nederlandse kantorenbeleggingen onder de aandacht van Duitse particuliere beleggers te brengen. Die kantorenmarkt is zoals bekend moeizaam geworden. Toen heb ik me zitten realiseren: waar kan ik nu toegevoegde waarde leveren: dat is naar onze mening het segment huurwoningen waar wij ook veel ervaring mee hebben opgedaan. Bovendien is het in deze crisistijd het minst risicovolle vastgoedsegment.”
“We richten ons nu op de particuliere beleggers die minstens € 100.000 te besteden hebben. Ook investeren wij zoveel als mogelijk zelf mee in onze woningfondsen, al kunnen we dat niet eeuwig volhouden”, zegt Lokin. Tamse: “Het geeft vertrouwen bij beleggers dat wij ook participeren”.
Opvallend is dat Lokin Tamse in haar beleggingsbeleid voornamelijk focust op huurwoningen die onder de liberalisatiegrens vallen van € 648 huur per maand. Lokin: “De meeste van onze woningen hebben huurprijzen van tussen de € 550-€ 648 per maand. Het zijn woningen waarbij huurders een huurtoeslag kunnen krijgen.” “Dergelijke huurwoningen kennen heel weinig leegstand en zijn snel weer verhuurd. Deze woningen worden gehuurd door mensen met een modaal inkomen tot €33.000 per jaar. Circa 80% van de beroepsbevolking verdient niet meer dan dit inkomen. Dat is een heel grote groep. Met een dergelijk inkomen plus eventuele huurtoeslag kun je de maandhuur van € 550 - € 650 goed opbrengen”, zegt Tamse.
Lokin en Tamse wijken in hun beleggingbeleid behoorlijk af van de strategie van diverse institutionele beleggers en grote woningfondsen. Die hebben hun kaarten in het afgelopen decennium juist gezet op de ‘dure’ huurwoningen met een maandhuur van € 900 en meer. Zo zou de verwachte toename aan ‘rijke’ senioren als gevolg van de vergrijzing de vraag naar deze luxere en dus duurdere huurwoningen aanwakkeren. Lokin constateert in dit segment een behoorlijke aarzeling in de markt: “Dure huurwoningen kampen met relatief veel leegstand. Er is veel verhuurrisico. Als een huurder vertrekt, dan moet je het snel opnieuw verhuren wil je nog rendement kunnen maken.” Tamse vult aan: “ Ik vraag me af of die rijke senioren er wel voldoende komen. Deze groep blijft toch graag zo lang mogelijk in zijn eigen huis wonen.” Lokin: “ Om die reden adviseren wij onze participanten liever niet in echt dure huurwoningen te stappen. In ons goedkopere huursegment zijn de woningen snel weer verhuurd. Dat geeft meer stabiliteit in de huurstroom. ” Overigens is het niet zo dat Lokin en Tamse geheel afkerig zijn van dure huurwoningen. Lokin: “Voor ons begint dure huur vanaf € 900 per maand, we kijken wel naar het segment daaronder, dus boven de liberalisatiegrens (>€ 648) tot aan die € 900 per maand. Tot op heden hebben we daar nog geen investeringen in gedaan”. Misschien komt dat nog.
Hoe komt Lokin Tamse aan dergelijke huurwoningen in het betaalbare segment? Volgens overheidsgegevens telt Nederland circa 2,8 mln huurwoningen met een maandhuur beneden de liberalisatiegrens. Het overgrote deel daarvan is in handen van corporaties. Lokin geeft aan dat zij de woningen – meestal aaneengesloten in wijken en buurten - vooral kopen van private partijen zoals Bouwinvest en andere woningbeleggers die verenigd zijn in het institutionele beleggersplatform IVBN.
Over de betaalde prijzen voor deze woningen wil Lokin alleen kwijt dat nu 15 tot 17 keer de jaarhuur wordt betaald. “Drie jaar terug was dat zelfs nog ruim 20 keer de huur.” Er wordt vooral gekocht voor langdurige exploitatie.” Tamse: “We kopen de woningen in principe voor 10-15 jaar. Dat hangt ook af van het soort woningproject dat we aankopen. Onze participanten willen vaak voor een langere periode meedoen. Zij zitten niet direct te wachten op een uitpondscenario en beleggen graag voor een langere periode. Beleggers stappen in onze fondsen omdat ze bij ons een beter rendement – variërend van 5-7% cashflowrendement – krijgen dan bij de bank, waar ze nog maar 2,5% ontvangen. We betalen de rente over de investeringen maandelijks uit. ”
Nu we het toch over de rente hebben: hoe is hun relatie met de banken? Tamse: “Ik heb al van oudsher een goede bankrelatie met FGH Bank, die hebben we voortgezet bij ons nieuwe bedrijf. We hebben geen plannen om naar een andere vastgoedfinancier over te stappen. Al onze aankopen krijgen we bij hen gewoon gefinancierd.” De verhouding vreemd en eigen vermogen ligt bij de woningfondsen op circa 65% en 35%. Bij dit laatste percentage nemen Lokin en Tamse zelf een redelijk aandeel voor hun rekening omdat zij tot op heden zelf mee investeren in elk fonds. De leningen voor de fondsaankopen worden doorgaans afgesloten voor een periode van 5 jaar waarbij de helft van de lening een variabele rente (euribor plus opslagen) en de andere helft tegen een vaste rente.
Lokin en Tamse kijken scherp naar de regio’s: zo wordt voornamelijk belegd in de Randstad, een stuk van Gelderland, Noord-Brabant en in de kop van Limburg. Gekocht worden dan per fonds 20-60 aaneengesloten woningen in één straat of in één wijk. Buiten die regio’s zijn de kansen om huurwoningen continu verhuurd te houden wat minder, zo vinden zij. Ook Duitsland waar al diverse Nederlandse partijen actief zijn, trekt hen niet. “Wij kennen de Duitse markt niet”, stelt Lokin. Ook projectontwikkelingen laten zij vanwege de risico’s links liggen.
De beleggers in de woningfondsen van Lokin Tamse worden in principe slechts éénmaal per jaar op de hoogte gebracht. Origineel en passend bij de hoogte van de geïnvesteerde bedragen nodigen Lokin en Tamse hun beleggers voor een uitgebreid diner uit op hun monumentale kantoor aan de mooie Amersfoortse Zuidsingel, waar tussen de gangen door de financiële gezondheid en de strategie van de fondsen uit de doeken worden gedaan.
Lokin en Tamse houden in hun zakelijke contacten vast aan het principe van dienst en wederdienst. “Men gunt jou wat, dan moet je ook af en toe wat voor hen doen.” In de praktijk komt het erop neer dat zij bijvoorbeeld woningontwikkelaars die op zoek zijn naar een financier in contact brengen met een institutionele belegger die Lokin en Tamse al lang kennen. Daarnaast doen zij nog enkele opdrachten in de sfeer van ‘vastgoedmediation’, de derde, nog jonge tak van sport naast het opzetten en managen van de woningfondsen. Lokin: “Daarbij bemiddelen wij op verzoek bij vastgoedconflicten. Zo bemiddel ik bij een zaak met meerdere vastgoedeigenaren. Zij zijn gezamenlijk eigenaar van één complex maar door onderlinge onenigheid kan men niet meer met elkaar overleggen. Wij managen nu dat complex en rapporteren rechtstreeks aan de diverse eigenaren. In een ander geval treden wij bij een conflict als zaakwaarnemer op voor een van de partijen. ”
Voor een overzicht van de diensten van Harry Lokin en Arnold Tamse: zie www.lokintamse.nl
Door: Rogier Hentenaar op www.vastgoedjournaal.nl/
Kaarten voor dit concert zijn verkrijgbaar via www.RotaryConcertAJO.nl
